集體土地入市是不是在“做空”房?jī)r(jià)？

1、集體土地入市是不是在“做空”房?jī)r(jià)？

日前，提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議的土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案，刪去了現(xiàn)行土地管理法中關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國(guó)有土地或征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定；對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或個(gè)人使用。

這究竟意味著什么呢？

一句話，集體工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地或可以市場(chǎng)化變現(xiàn)了。

基于此，很多自媒體都在說(shuō)這是房地產(chǎn)土地供給端巨變，給予房?jī)r(jià)巨大利空。集體土地多便宜啊，房?jī)r(jià)肯定要跌了！得出結(jié)論，房地產(chǎn)要不行了。

這些觀點(diǎn)雖然很具有煽動(dòng)性。但現(xiàn)實(shí)并不簡(jiǎn)單。

首先，集體土地要進(jìn)行住宅用地供應(yīng)，還得走變?yōu)閲?guó)有用地的老路，和國(guó)有住宅用地供應(yīng)還是兩條路子；

其次，集體土地供應(yīng)租賃住宅規(guī)模是受城市整體規(guī)劃限定的，咱們要清楚，無(wú)論國(guó)有還是城市周邊的集體土地都是在城市規(guī)劃“限制人口”的總框架內(nèi)的；

最后，集體商業(yè)用地在確定是建租賃房還是其它商業(yè)類(lèi)別時(shí)，也是需要扳起指頭算一算收益比的。否則，無(wú)論是集體組織自己還是現(xiàn)實(shí)可能的私人投資方，是不能好好玩耍的。我們尤其要注意，集體土地經(jīng)營(yíng)者不是保障性供給，而是盈利性供給，最終的定價(jià)，必然要跟著市場(chǎng)走的。

集體土地入市不是房?jī)r(jià)的大砍刀。

2、集體土地入市究竟改變了啥？

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地符合規(guī)劃的前提下可以“入市”，說(shuō)白了，就是以后不用被霸王條款“強(qiáng)制變?yōu)閲?guó)有土地”才能入市繼續(xù)揩油?？梢宰约和?。

最核心的改變是“集體經(jīng)濟(jì)組織”資產(chǎn)的確權(quán)。

這其實(shí)是一件很大的事情。

1、市場(chǎng)的邊界擴(kuò)張了，集體土地資產(chǎn)盤(pán)活了，市場(chǎng)突增了一大批，以集體資產(chǎn)為信用的大公司；

2、以法律的形式確立了集體經(jīng)濟(jì)組織的市場(chǎng)主體地位，有自己的資產(chǎn)、有自己的股東、有自己的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，以后企業(yè)或者其他資本方可能很多情況下要跟集體經(jīng)濟(jì)組織打交道。

3、核心城市周邊的一部分農(nóng)民一夜之間“暴富了”，比如深圳近郊的一個(gè)村兒，集體資產(chǎn)一夜之間可以市場(chǎng)化變現(xiàn)留到村民兜里，不可估量。

一場(chǎng)巨變：但城區(qū)內(nèi)的集體土地、城郊的集體土地，還有中心城市100公里之外的集體土地身價(jià)是天上與地下的。

一個(gè)必然的現(xiàn)實(shí)結(jié)果，讓一部分農(nóng)民先富起來(lái)?？赡芤院笤诮?jīng)營(yíng)所得收入中肯定會(huì)有跨區(qū)域“轉(zhuǎn)移支付”扶貧，但這都是二次分配的事情了。

這就是核心，也是現(xiàn)實(shí)，二八定律依然沒(méi)有改變，未來(lái)也不會(huì)有改變。因?yàn)檫@是效率與大鍋飯較量的結(jié)果。不可能把二八定律打殘關(guān)進(jìn)籠子，否則就像筆者一直說(shuō)的：懶漢會(huì)驅(qū)逐奮斗大家一起睡地下室茅草屋。

所以，現(xiàn)實(shí)環(huán)境的倒逼之下，大家艱苦奮斗為子孫的路子沒(méi)有變，期待著減稅，倒不如趁著年輕多投資自己，喜歡文字的就多讀讀書(shū)、寫(xiě)寫(xiě)文章；喜歡技術(shù)的就多利用上班8小時(shí)之外的時(shí)間練一練第二技能、第三技能；在城市上班的白領(lǐng)，少聽(tīng)一些樓市崩盤(pán)論，趁著手里的“房票”沒(méi)有變毛，趕緊安個(gè)家。一切還是老樣子。罵，沒(méi)球用。

3、集體土地入市背后財(cái)富巨變

這背后究竟有什么影響呢？

環(huán)中心城市的“縣域經(jīng)濟(jì)體”會(huì)加速崛起，可能現(xiàn)在中心城市周邊的縣域有的地鐵還沒(méi)有修到。但伴隨著環(huán)中心城市“縣域經(jīng)濟(jì)體”財(cái)富的硬氣起來(lái)，直接幾個(gè)村自己拉起隊(duì)伍修通與中心城市的連接是大概率的事情。

這是一個(gè)“賦能”環(huán)中心城市周邊“縣域經(jīng)濟(jì)”的過(guò)程，造成一個(gè)結(jié)果就是由于奔著自己懷里資產(chǎn)更容易變現(xiàn)、利益最大化的目的，積極主動(dòng)跟中心城市擁抱將是未來(lái)的一場(chǎng)世紀(jì)賽跑，城市群以前是中心城市喊話提倡，以后就是周?chē)〉軅儬?zhēng)著搶著來(lái)“揩油”，畢竟這場(chǎng)融城最終也是“先到先得”。

風(fēng)口有時(shí)效性。

集體土地符合條件入市是時(shí)代發(fā)的“大豬蹄子”，它是一次全國(guó)范圍內(nèi)的“集體資產(chǎn)確權(quán)”，意義不可謂不大。一眾“集體經(jīng)濟(jì)組織”大單位一夜崛起。現(xiàn)實(shí)情況下，城區(qū)內(nèi)集體土地、環(huán)中心城市周邊集體土地、100公里以外偏遠(yuǎn)的集體土地，資產(chǎn)變現(xiàn)效應(yīng)依次遞減。這是差異性，也是命運(yùn)的不同。

以后，沒(méi)有國(guó)有土地揩油了。收益確權(quán)了，都是自己碗里的菜了，以后怎么輾轉(zhuǎn)騰挪賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)就是自己的事情了。

發(fā)令槍已響。鄉(xiāng)村集體資產(chǎn)公司化運(yùn)營(yíng)開(kāi)始起跑，雖然起點(diǎn)并不見(jiàn)得公平。